En la Ciudad de Buenos Aires hay menos de 500 inmuebles en alquiler. Los tres y cuatro ambientes escasean. Además el 70% de la plaza ya está dolarizada. Los aumentos duplican la inflación
Los precios de los alquileres subieron el doble que la inflación en un año. Como consecuencia de la Ley de Alquileres, la oferta se desplomó alcanzando su piso histórico. Esto generó una disparada en los valores sin precedentes: en los últimos 12 meses los departamentos, de tres ambientes, para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires se incrementaron 250 por ciento.
Así, el alquiler de un departamento de tres ambientes en Capital Federal tiene un precio promedio de $ 214.677 por mes, según los datos relevados por Reporte Inmobiliario. En agosto del año pasado, ese valor era de $ 61.300. El incremento duplica la inflación que mide el Indec, que en el último año alcanza un alza del 124 por ciento.
Este escenario llevó no solo a una falta de oferta nunca vista sino a porcentajes de incrementos interanuales muy por encima de la inflación y un altísimo grado de informalidad.
“En CABA, solo existen 484 departamentos en alquiler. Mientras que las unidades grandes son las que más escasean. De ese total solo existen 77 departamentos de tres ambientes en oferta y nueve de cuatro ambientes hoy publicados“, explicó Germán Gómez Picasso, socio de Reporte Inmobiliario. El dato que más preocupa es que el 70% de la oferta ya está dolarizada.
Los números se convierten en un problema si se tiene en cuenta que, según datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA),en septiembre vencen cerca de 60.000 contratos en todo el país y por lo menos 10.000 en Capital Federal. “Prácticamente ningún caso va a renovar a tres años con este escenario. Lo que vemos es que están creciendo las prórrogas y los contratos paralelos”, dijo Alejandro Bennazar presidente de la entidad.
Lo cierto es que los precios de los alquileres tuvieron una fuerte aceleración en los últimos tres años como consecuencia de la Ley de Alquileres que entró en vigencia en 2020, en plena pandemia. Con la nueva normativa los contratos se extendieron de dos a tres años y se estableció un nuevo sistema de indexación anual -que mide salarios e inflación-.
Así, en 2020 un departamento de tres ambientes tenía un precio de publicación de $ 24.400 en promedio. Tres años después el valor es nueve veces superior, alcanzan los $ 214.000, según Reporte Inmobiliario.
Ley de Alquileres, principal factor
“En todo lo que respecta a alquileres es difícil relevar los precios. Principalmente porque no sabemos nada, no hay información. Esto se debe a que hay poca oferta publicada. Eso hace que se pierda el termómetro verdadero. Además hay que tener en cuenta que gran parte de los departamentos están en dólares”, explicó Federico González Rouco, economista y especialista en déficit habitacional.
Y es que una de las principales razones que generan la suba de precios es la fuerte caída de la oferta y la demanda sostenida como consecuencia de la falta de créditos hipotecarios. Hoy los propietarios quitan sus inmuebles del mercado de alquileres desalentados por la Ley. “Los contratos son por tres años. Es mucho tiempo para un propietario que se “deshace” del bien por ese lapso y en un contexto de tanta inestabilidad económica”, remarcó Gómez Picasso.
A esto se suma un factor clave: los precios de los alquileres se congelan por un año. “Los alquileres son el único bien o servicio de toda la economía de la Argentina que están congelados por un año. Esto genera que las unidades que salen al mercado lo hacen con valores muy alto porque intentan cubrirse de la inflación futura”, agregó el especialista.
Otro dato que hay que tener en cuenta, que generó un desplome de la oferta, es el mercado de los temporarios. “Muchos propietarios se volcaron hacia contratos más flexibles y ofrecen sus inmuebles en alquiler temporario. Hay una demanda fuerte por parte de estudiantes, gente que viene a Buenos Aires por temas de salud y turismo interno y externo”, concluyó Gómez Picasso.
Este combo explosivo hace crecer el mercado blue. Según datos del Colegio Profesional Inmobiliario de CABA (CPI), en un mes se perdió por lo menos el 25% de la cartera de clientes que decidieron firmar contratos por fuera de las inmobiliarias.
“Desde la aparición de la actual ley son muchas las propiedades que salieron del mercado habitual, más allá de la falta de previsibilidad y el disgusto de manejar actualizaciones anuales, lo que más retrajo a los propietarios son las condiciones de cómo varía la relación con el inquilino, sus obligaciones y lo complejo de poder garantizar el cumplimiento de un contrato”, describió, Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedad.
Los cambios de la Ley de Alquiler
La oposición logró darle media sanción, el mes pasado, en la Cámara de Diputados, con 125 votos afirmativos contra 112 negativos, al proyecto de reforma de la Ley de Alquileres. Entre sus puntos más destacados estipula volver a los contratos de dos años de duración con actualizaciones cada cuatro meses con el actual índice que elabora el BCRA. Ahora el Senado debate el proyecto.
El cambio fundamental está vinculado a la cláusula de ajuste, que hoy es inviable en un contexto de alta inflación. “Se podrán realizar por intervalos no inferiores a los cuatro meses. Las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”., resalta el proyecto que ahora se debate en el Senado.
Además se vuelve a la ley anterior con el periodo de los contratos con un mínimo de dos años” con la posibilidad de renunciar a ese plazo, “en caso de preaviso, bajo ciertas condiciones por parte de inquilinos o propietarios”.
Aunque el proyecto de ley establece que el plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, “como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas para fines de turismo, descanso o similares”.
Además, el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes del inmueble “en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes”.
Como incentivos para la reactivación del mercado de alquileres, el proyecto propone exenciones al monotributo para aquellos propietarios que “no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación”. Y otro estímulo: la exención del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre los bienes ofrecidos en locación “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados”.
El Cronista
